Salg af ejendom – momsmæssige betragtninger

… når sælger har drevet momspligtig virksomhed fra ejendommen

Som udgangspunkt opstår der ikke momspligt ved enkeltstående salg af fast ejendom. Dette gælder imidlertid ikke ved salg af fast ejendom, hvor sælgeren har drevet momspligtig virksomhed på ejendommen. Her opstår der momspligt ved salg af ejendommen, når der er tale om en byggegrund eller en ny bygning, uanset den momspligtige virksomheds omfang.

Momspligten ved salg af byggegrunde og nye bygninger omfatter kun erhvervsmæssigt salg. Det betyder, at kun såkaldte ”momspligtige personer” skal afregne moms ved salg af byggegrunde og nye bygninger. Momspligtige personer defineres som ”juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed”.

Økonomisk virksomhed

Der udøves økonomisk virksomhed og dermed momspligtigt salg af fast ejendom, når sælgeren tager ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse” af den faste ejendom, og der samtidig er tale om ”indtægter af en vis varig karakter”.

Aktive skridt kan bestå i gennemførelse af bygge- og anlægsarbejder og gennemførelse af kendte markedsføringsmidler. Udover byggeri i form af opførelse/ombygning af bygninger og andre faste anlæg forstås ved bygge- og anlægsarbejder etablering af infrastruktur i form af veje, belysning, kloak-, vand- og elektricitetsforsyning mv., det vil sige almindelig byggemodning af jord.

Udover at sælgeren skal tage ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse”, er det yderligere en forudsætning for at statuere momspligt ved salg af fast ejendom, at den økonomiske udnyttelse af byggegrunde eller bygninger sker over en tilstrækkelig periode, der kan begrunde, at kriteriet om, at der opnås ”indtægter af en vis karakter”, kan anses for opfyldt. Dette kriterie udelukker som udgangspunkt enkeltstående salg fra momspligten, dog ikke når sælger har opført/ombygget en bygning med henblik på salg.

Forudgående anvendelse til momspligtige aktiviteter

Et selskab eller en virksomhed, der sælger fast ejendom, som helt eller delvist har været anvendt til brug for den pågældendes momspligtige aktiviteter, anses altid for at handle i egenskab af momspligtig person ved salg af den pågældende ejendom. Her kan der således opstå momspligt, også ved enkeltstående salg, og uanset at der ikke er foretaget ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse” forud for salget. Dette gælder eksempelvis en virksomheds salg af sin domicilejendom, fabriksejendom, lagerejendom, landbrugsejendom eller salg af en frivilligt momsregistreret udlejningsejendom, eller bare udstykning af en byggegrund fra den pågældende ejendom.

Det er tilstrækkeligt, at alene en del af ejendommen har været anvendt til brug for momspligtige aktiviteter. Derfor kan der også opstå momspligt ved salg af en udlejningsejendom, selv om kun en mindre del af ejendommen er frivilligt momsregistreret samt ved salg af villa/parcelhus etc., såfremt ejeren og dermed sælgeren har drevet momspligtig virksomhed fra ejendommen, herunder eksempelvis administreret sin momspligtige enkeltmandsvirksomhed fra adressen. Dette gælder, uanset at ejendommen også har tjent som privat bolig for ejeren og dennes familie.

Byggegrunde og nye bygninger.

Der kan kun være momspligt ved salg af byggegrunde og nye bygninger. Salg af gamle bygninger er fritaget for moms. Her er det væsentligt at være opmærksom på, at ved salg af gamle (nedrivningsklare) bygninger er udgangspunktet, at hvis salget sker med henblik på nedrivning af de gamle bygninger og opførelse af en ny bygning, anses salget for et salg af en byggegrund, hvilket er momspligtigt, når de gamle bygninger har været anvendt til momspligtig virksomhed.

Endvidere omfatter definitionen ”nye bygninger” ikke kun nyopførte bygninger, men også væsentligt renoverede bygninger, når arbejdet er færdiggjort 5 år forud for et salg.

Et renoveringsarbejde er af væsentligt omfang, når værdien af renoveringsarbejdet ekskl. moms overstiger 25 % af ejendomsværdien med tillæg af værdien af renoveringsarbejdet ekskl. moms. Hvis salgsprisen overstiger ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført renoveringsarbejde ekskl. moms, kan sælger vælge at anvende salgssummen som beregningsgrundlag i stedet for ovennævnte beregningsgrundlag.

Ved renoveringsarbejder, eksempelvis af en virksomheds domicilejendom eller udlejningsejendom, vil det forekomme, at renoveringsarbejdet udføres etapevis over en årrække. Der er som udgangspunkt tale om arbejder, som set over perioden hvor byggearbejderne foregår, udgør renoveringsarbejde, og de samlede successivt udførte arbejder skal dermed vurderes samlet i forhold til 25-procentsreglen. Dette gælder også, når ejerne ikke havde nogen planer om salg på renoveringstidspunktet. Ved salg af en ejendom skal det derfor altid vurderes, om der inden for de seneste 5 år forud for salget er færdiggjort et væsentligt renoveringsarbejde.

Ny lovgivning på skatteområdet

Vi gennemgår en række lovforslag

Skatteministeren har fremsat lovforslag, der – såfremt de vedtages – medfører en række væsentlige ændringer i forhold til den gældende lovgivning. Vi gennemgår et udpluk heraf nedenfor.

BoligJobordningen

BoligJobordningen, som har eksisteret i flere år, har hele tiden været en midlertidig ordning, der gjaldt for et eller flere indkomstår.

Det foreslås, at ordningen gøres permanent fra og med den 1. januar 2018. Fradrag for lønudgifter til visse serviceydelser i hjemmet vil i 2018 udgøre op til 6.000 kr. pr. person, mens der vil være et fradrag på op til 12.000 kr. pr. person til håndværksydelser for visse arbejder udført på familiens helårsbolig eller sommerbolig. Beløbsgrænserne vil fremover blive reguleret årligt.

Fradragsretten gælder fra og med den 1. januar 2018 ikke følgende håndværksydelser:

Installation af intelligent varme-, ventilations- og lysstyring, solafskærmning af vinduer og glasdøre, energirådgivning, udskiftning af faste belægninger med permeable belægninger, sikring af yderdøre og vinduer mod oversvømmelse, installation af ladestik til elbiler og fjernelse af asbest, PCB og bly.

Der er sket en enkelt udvidelse, nemlig lønudgifter til installation af tyverialarm. Sådanne udgifter vil kunne fratrækkes, når udgiften afholdes fra og med den 1. januar 2018.

Ingen udligningsskat på pensionsudbetalinger

På visse ”større” pensionsudbetalinger har der i de senere år skullet betales en ekstraskat, nemlig den såkaldte udligningsskat.

Udligningsskatten foreslås afskaffet fra og med indkomståret 2018.

Når lovforslaget er vedtaget, vil SKAT automatisk udsende en ny forskudsopgørelse uden udligningsskat til de personer, hvor der på forskudsopgørelsen for 2018 er beregnet udligningsskat på pensionsudbetalinger.

Medarbejderaktier

Efter gældende regler kan selskaber tildele medarbejdere op til 10 % af lønnen i form af aktier eller købe- eller tegningsretter til aktier, hvor aktierne beskattes som aktieindkomst i stedet for lønindkomst. Medarbejderen beskattes først, når aktierne afstås. Selskabet har ikke fradrag for udgiften til aktier mv.

Fra den 1. januar 2018 foreslås grænsen hævet fra 10 % til 20 %, forudsat at mindst 80 % af virksomhedens medarbejdere tilbydes sådan aktieløn.

Virksomhederne vil fortsat kunne tildele udvalgte medarbejdere op til 10 % af lønnen i form af medarbejderaktier i henhold til de gældende regler.

Ingen skat på fri telefon og internet

Det foreslås, at arbejdsgiverbetalt telefon og eventuelt internet fra og med indkomståret 2020 er et skattefrit personalegode.

Skattefriheden vil også gælde selvstændigt erhvervsdrivende og en medarbejdende ægtefælle.

Børneopsparingskonti

Efter gældende regler kan der årligt maksimalt indskydes 3.000 kr. på en børneopsparingskonto og i alt højst 36.000 kr.

Grænserne foreslås forhøjet til henholdsvis 6.000 kr. og 72.000 kr. fra og med den 1. januar 2018. Forhøjelserne gælder også allerede oprettede børneopsparingskonti. Eksempelvis vil der fra og med den 1. januar 2018 kunne indskydes 6.000 kr. årligt, selv om maksimumsgrænsen på 36.000 kr. blev nået for flere år siden.

Gå hjem møde

Fremtidens store udfordringer i erhvervslivet, 4. april i Sønderborg

FACITlisten 2017/2018

Overblik over beløbsgrænser og skattesatser

FACITlisten indeholder alle de væsentlige beløbsgrænser og skattesatser for 2017 og 2018.

FACITlisten giver endvidere en kortfattet beskrivelse af en række skatterelaterede emner for personer, virksomheder og selskaber, fonde og foreninger m.v.

Endelig findes der sidst i FACITlisten en skattekalender for 2018

Du kan læse mere HER

Biler – skat og moms 2018

Få overblik over reglerne!

Erfaringen viser, at opfindsomheden er stor, når danskerne gør et forsøg på at nedbringe biludgiften i privatbudgettet. Flere fremgangsmåder er lovlige, nogle er tvivlsomme, og andre er i strid med gældende skatte-, afgifts- og momsregler.

Formålet med publikationen ”Biler – skat og moms” er at give et overblik over skattereglerne og momsreglerne, så man opnår så hensigtsmæssig en økonomisk situation som muligt og ikke bliver offer for en af de mange faldgruber. Reglerne er nemlig stadigvæk komplicerede.

Du finder 2018-udgaven af publikationen via linket til højre på siden.

Læs mere HER

Indbetaling på aldersopsparing

Nye regler på vej

 

Indbetaling på aldersopsparing

Folketinget har vedtaget nye regler for indbetaling på aldersopsparing. 2017 er sidste år, hvor der kan foretages en indbetaling på 29.600 kr. Fra og med 2018 er den maksimale indbetaling for de fleste væsentlig mindre.

Aldersopsparing – som vi kender den!

Siden 2013 har man kunnet indbetale på en aldersopsparing, og reglerne for en sådan opsparing har været følgende:

  • Den årlige indbetaling kan maksimalt udgøre 29.600 kr. (2017)
  • Der kan indbetales indtil 15 år efter pensionsudbetalingsalderen
  • Der er ikke fradragsret eller bortseelsesret for årets indbetaling
  • Værditilvæksten i opsparingsperioden beskattes med 15,3 % (PAL-skat)
  • Udbetaling ved pensionsalderen er skatte- og afgiftsfri
  • Ved udbetaling i utide (før pensionsalderen) skal der betales en afgift på 20 %.

Med ordene ”Et øget incitament til opsparing sidst i arbejdslivet” har Folketinget vedtaget en række ændringer af reglerne om indbetaling til en aldersopsparing. Ændringerne angår reelt kun den maksimale årlige indbetaling.

Nye regler for indbetaling fra og med 2018

Den maksimale årlige indbetaling til en aldersopsparing afhænger fra og med 2018 af personens alder.

Det maksimale årlige beløb, der kan indbetales på en aldersopsparing, er som hovedregel 5.100 kr. (2018-niveau). Fra og med det femte indkomstår før det indkomstår, hvor pensionsopspareren når folkepensionsalderen, kan der som udgangspunkt årligt indbetales 51.100 kr. (2018-niveau). Den høje beløbsgrænse udgør dog kun 46.000 kr. i 2018 gradvist stigende til 51.100 kr. (2018-niveau) i 2023.

En pensionsopsparer, der når folkepensionsalderen i 2030, vil kunne indbetale 5.100 kr. om året frem til og med 2024. Fra og med 2025 kan der årligt maksimalt indbetales 51.100 kr.

Muligheden for at foretage årlige indskud på en aldersopsparing på op til 51.100 kr. gælder dog ikke, hvis pensionsopspareren har fået udbetaling fra en ratepension, pensionsordning med løbende udbetalinger eller indeksordning fra og med det tiende indkomstår før det indkomstår, hvor pensionsopspareren når folkepensionsalderen. Denne undtagelsesregel gælder, uanset om pensionsudbetalingen sker som normal udbetaling (pensionsudbetalingsalderen er indtrådt, og udbetalingerne er påbegyndt), eller der er tale om udbetaling i utide (udbetaling før pensionsalder, pantsætning mv.), hvor der svares afgift med 60 %.

Beløbsgrænsen på 5.100 kr. i stedet for 51.100 kr. for indbetaling på en aldersopsparing gælder for pensioner, der ophæves i utide den 1. april 2018 eller senere samt udbetaling fra rateopsparinger mv., der i overensstemmelse med pensionsvilkårene påbegyndes den 1. april 2018 eller senere.

I visse tilfælde kan en person alligevel foretage et årligt indskud på 51.100 kr., selv om der i 10-års perioden er modtaget pensionsudbetalinger. Det gælder udbetaling fra Arbejdsmarkedets Tillægspension (ATP) og pensionsudbetalinger, hvor personen reelt ikke selv bestemmer, hvornår udbetalingen påbegyndes, eksempelvis invalidepension, rateforsikring i tilfælde af forsikredes invaliditet og ægtefælle- eller samleverpension.

Ekspertskatteordningen

Lovforslag om ændring af ordningen

Skatteministeren har fremsat lovforslag om forhøjelse af bruttoskatten fra 26 % til 27 %, men til gengæld kan bruttobeskatning for forskere m.fl. anvendes i 84 måneder i stedet for de nuværende 60 måneder.

Ekspertskatteordningen

Man behøver ikke at være ekspert for at blive omfattet af ekspertbeskatning, bare man får tilstrækkeligt i løn eller skal udføre visse former for forskningsarbejde. Lønkravet for ikke-forskere er minimum 65.100 kr. (2018) om måneden efter fradrag af ATP mv. Ekspertbeskatningen udgør AM-bidrag på 8 % og 26 % i bruttoskat af det resterende beløb.

Udover lønkravet er der en række øvrige betingelser, der skal være opfyldt for at blive omfattet af denne attraktive lave danske beskatning, eksempelvis at personen ikke må have været fuld skattepligtig til Danmark i de seneste 10 år forud for ansættelsen.

Lovforslaget

Skatteministeren har fremsat lovforslag, der ændrer den gældende ekspertbeskatning på to punkter.

Bruttoskatten på 26 % foreslås forhøjet til 27 %.

Den maksimale periode, hvor ekspertbeskatningen kan anvendes, foreslås udvidet fra 60 måneder til 84 måneder.

De foreslåede ændringer skal have virkning fra og med indkomståret 2018. Forlængelse af perioden til 7 år kommer også til at omfatte personer, der den 1. januar 2018 ikke har anvendt ordningen i 5 år.

Personer, der inden den 1. januar 2018 har anvendt den maksimale periode på 60 måneder, får ikke glæde af forlængelsen.

Forhøjelse af skatten til 27 % fra og med 2018 gælder, uanset hvor længe man anvender ordningen. Personer, der i 2017 er under ekspertordningen, skal også betale den forhøjede skat fra og med indkomståret 2018.

Restskat og overskydende skat 2017

Overblik over reglerne for rentebetaling

For at undgå at betale renter af restskat for indkomståret 2017 skal betaling ske inden nytår. Men mod betaling af en dag til dag-rente kan betaling af restskat for 2017 også ske i perioden 1. januar 2018 – 1. juli 2018. Efter denne dato betales et fast procenttillæg.

Restskat

Reglerne for beregning af renter og procenttillæg til restskat er som følger:

  • Hvis restskatten betales inden den 1. januar 2018, skal der ikke betales renter eller procenttillæg
  • Hvis restskatten betales i perioden 1. januar – 1. juli 2018, skal der betales en dag til dag-rente
  • Hvis restskatten først bliver betalt efter den 1. juli 2018, skal der betales et procenttillæg.

Betaling inden nytår

Der skal ikke betales hverken dag til dag-rente eller procenttillæg.

 

Bemærk, at der kan være forskellige frister for rettidig indbetaling inden årets udgang afhængig af, om der bruges netbank eller dankort. Dette vil normalt fremgå af SKATs hjemmeside.

Er man selvstændigt erhvervsdrivende og anvender virksomhedsordningen, kan det være en fordel at vente med at betale restskatten indtil 2018 mod betaling af en dag til dag-rente. Det skyldes, at frivillige indbetalinger af restskat i virksomhedsordningen anses som private hævninger. Ved at afvente med betaling til 2018 udskyder man beskatningen af det hævede beløb ét år, og man kan nøjes med at betale renter af skatten, indtil den dag betaling sker.

Betaling i perioden 1. januar 2018 – 1. juli 2018

Ved indbetaling af restskat i perioden 1. januar 2018 – 1. juli 2018 skal der betales en dag til dag-rente på 1,7 % p.a.  Dag til dag-renten kan ikke skattemæssigt fratrækkes.

Betales restskatten den 30. januar 2018, skal der betales rente for 30 dage. Udgør den forventede restskat eksempelvis 100.000 kr., beregnes renten således:

100.000 kr. x 1,7 % x 30/365 = 140 kr.

Viser det sig senere, at restskatten er større, kan der foretages yderligere indbetaling mod betaling af en dag til dag-rente. Betaling skal dog være sket senest den 1. juli 2018.

Restskat, der ikke er indbetalt senest den 1. juli 2018

Er restskatten ikke betalt senest den 1. juli 2018, skal der ikke betales en dag til dag-rente men i stedet et procenttillæg. Procenttillægget udgør 3,7 %. Procenttillægget kan ikke skattemæssigt fratrækkes.

Hvis restskatten eksempelvis udgør 100.000 kr., indregnes 19.600 kr. med tillæg af 3,7 % eller i alt 20.325 kr. i forskudsskatten for indkomståret 2019. Den resterende restskat på 80.400 kr. med tillæg af 3,7 % eller i alt 83.375 kr. opkræves fordelt på tre rater i august, september og oktober 2018.

AM-bidrag

AM-bidrag er omfattet af reglerne om restskat. Det betyder, at der også ved for lidt betalt AM-bidrag skal betales en dag til dag-rente eller procenttillæg.

Overskydende skat

Ved udbetaling af overskydende skat får man et procenttillæg på 0,5 %. Der opnås ikke procenttillæg til overskydende skat, der skyldes frivillig indbetaling af restskat. Ved udbetaling af overskydende skat, hvor der er betalt en dag til dag-rente af beløbet, vil der sammen med udbetalingen af den overskydende skat ske tilbagebetaling af den betalte dag til dag-rente.

SKAT påbegynder udbetaling af overskydende skat primo april 2018.

Selvstændigt erhvervsdrivende og andre, der anvender den udvidede selvangivelse, må vente lidt længere med at få overskydende skat udbetalt.